新一轮产品迭代周期已来“好房子”助力止跌回稳

　　报告指出新一轮住宅产品迭代周期已开启，“四代宅”有望引领楼市止跌回稳，带动需求释放与行业盈利改善，为投资者提供了行业分析与投资建议。

　　1. 新一轮住宅产品迭代周期已来：我国住宅产品历经多次迭代，当前进入科技赋能的高品质住宅阶段。2025年“好房子”概念首次写入政府工作报告，住建部发布《住宅规范细则》明确建设标准 。各地出台住宅品质新规，推动新房市场向“高品质化”转型，“四代宅”项目增多，凭借高实用率和产品力优势，去化情况良好，部分高端盘价格上涨。2025年四代宅集中入市，契合改善型需求，有望成为价格锚，重构市场定价体系，引导楼市止跌回稳 。

　　2. “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存：经测算，2025 - 2030年年均商品住宅需求中枢为8.76亿平，其中改善需求5.9亿平（占比67%），对应销售额规模为6.1 - 9.9万亿，均值8万亿。存量差房子占比高，随着“好房子”推广，若2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至1.5%，年均改善需求将提升至9.41亿平 。2024年30强房企权益销售额占预测改善需求均值的27.5%，市占率仍有提升空间。且头部出险房企拿地收缩，为健康房企留出市场份额，同时未出险房企在核心城市拿地和销售份额逐年提升，未来销售增长潜力大 。

　　3. 复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善：复盘汽车和手机行业，产品技术迭代、政策支持与消费者需求转变推动市场格局重塑和销量企稳。新能源汽车渗透率提升带动国内乘用车零售销量企稳，高端新能源车和手机毛利率较高 。房地产领域与之类似，“第四代住宅”可提升居民拆迁意愿，推动城改加速，虽建安成本高，但结合售价溢价、回款周期等因素，利润率有望优于旧规项目，带动房企盈利改善 。不过，当前四代宅仍需突破采光、私密性等问题，形成产品代际优势，房企也需通过修炼产品基因提升竞争力。